今天，北京首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园的摇号公告发布，将在后天下午14点30分摇号。30日也是《北京市共有产权住房管理暂行办法》的正式实施日。
今天的内容，除了说锦都家园的摇号外，更多的是解读一下大家最为关心的共有产权住房产权份额比例的评估规则，要注意看哦！
PART 1
先说一下锦都家园摇号的重点信息。
一、项目信息
销售均价：22000元/平方米
房源套数：427套（二居室370套，三居室57套）
二、项目性质
由于正好卡在时间点上，该项目的情况比较特殊，申购条件是按照原自住房的政策，也就是之前申购并通过核验的家庭，就有资格参加摇号，但该项目之后的销售、管理，都将按照共有产权住房的政策。按照《办法》。该项目的性质是共有产权住房。
三、共有份额比例的确定
政府产权份额暂由北京市朝阳区住房保障事务中心代为持有。
该项目单套住房的购房人产权份额比例为50%，北京市朝阳区住房保障事务中心（政府产权份额代持机构）持有剩余50%份额。
四、摇号
（一）申购家庭数量
该项目最终确认申购家庭162926户，可参加摇号的家庭121186户。
（二）分组摇号
摇号按照销售对象分为两组，并分别摇出选房顺序号：
第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套，占该项目总房源的70%。
第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭，共25221户。面向该组家庭销售的房源为128套，占该项目总房源的30%。
五、就业情况审核
本次摇号工作结束后，将启动非朝阳区户籍家庭在朝阳区工作情况的审核。
审核认定标准为：2017年6月（开通申购当月）,申购家庭全部成员中任意一名成员在本市个人社保权益记录中所载明的缴费区为朝阳区，即可认定为“在朝阳区工作家庭”。
审核工作结束后，审核结果将在北京市朝阳区房屋管理局网站（https://fgj.bjchy.gov.cn/）进行公示。
六、摇号结果查询
本次摇号结果将在将在北京市住房和城乡建设委员会官方网站（https://www.bjjs.gov.cn/）和北京市朝阳区房屋管理局网站（https://fgj.bjchy.gov.cn/）进行公示，申购家庭可登录上述网站进行查询。
七、摇号公证及现场监督
本次摇号过程和结果由北京市方圆公证处依法全程公证并邀请人大代表及社会公众现场监督。
八、摇号地点
北京市朝阳区大望京商务区望京东路4、5号地保利国际广场T1楼11层。
PART 2
下面说重点，也是大家最关心的。
就是共有产权份额比例如何确定。
【京房字】从评估机构和专家那里了解到，北京市房地产估价协会根据《办法》中确定的估价原则和方法，以及房地产评估相关技术标准，从专业技术角度，编制了评估技术指引，指导估价机构对共有产权住房项目销售均价和共有份额比例的评估。
共有产权住房是新推出的品种，所以这个指引还需要试行一段时间，并根据实际不断完善。
先说总体的。
根据共有产权住房的制度设计，产权比例设定的原则是“多出多得，少出少得”，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，促进社会公平。
根据《办法》，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
之前我们解释过，简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。
再说具体的评估确定方法，要划重点啰！
1、代持机构首先会委托房地产估价机构进行评估。
评估的是同地段、同品质普通商品住房价格，那些高品质商品房乃至豪宅是要被剔除的。
2、在评估确定了普通商品住房价格后，会在这个价格的基础上打个九折（政府的第一项让利）。确定出计算产权比例的“分母”。
3、用该共有产权项目的销售均价除以这个“分母”，就得出了该项目个人产权份额的比例。
以锦都家园这个项目为例，评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是5.6万元/平米。
打了9折之后，是5.04万元/平米。
用2.2万元为分子，5.04万元为分母，计算出的个人份额比例为43%到44%之间。
SO，问题来了。
大家要问了，既然是43%到44%之间，那么为何最终公告中个人份额的比例是50%了。
是这样的。
这里政府又一次适度让利，就是如果个人份额的计算结果略低于50%，那么依然会按照50%最终确定。
也就是说，50%是个人产权份额比例的“保底线”。
再换句话说，就是个人出的房款还是那么多，但产权比例增加到了50%。
另外说一下，锦都家园这个项目定价较早，所以与周边普通商品房的价差较大。
而此后的“自住房”大都是按照周边普通商品房的六到七折确定的，所以个人产权份额的比例会更高。
到了这里，大家又会问了，如果个人产权份额比例高于50%，该如何确定最终的占比？
刚才说了，50%是个人产权份额比例的“保底线”，
共有产权房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
刚才说的政府让利原则，在这里又有体现啦。
就是在确定具体比例时，个人产权份额比例按照“就高”的原则来确定。
打个比方，如果一个项目，评估出个人产权份额比例是51%时，那么最终就按照55%来算；如果评估的结果是67%，那么就按70%算。
也就是说，个人还是会掏一样的钱，但可以占更多的产权份额比例。
听到这里，大家都能明白了吧。
最后总结一下，共有产权住房坚持的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，所以产权份额比例的确定，总的原则还是尽可能的公平合理，减少牟利空间。但同时也会体现政府帮助夹心层家庭解决住房问题。所以在实际规则中，政府有适度让利。
从规则中也可以看出，评估价打九折和个人比例就高原则，的确只是合理折让。惠及百姓，但并不给予很大的牟利空间。这也体现了住房保障政策的逐步完善。
还要特别说一下，共有产权住房的产权份额比例是并由专业评估机构测算出，并经市住建委、发改委等部门共同审核后确定。
而且评估的结果是在摇号前就向社会公开的。
所以申购家庭是事先就可以知道共有产权住房项目的产权份额比例，大家可以选择买或不买。
而一旦决定购买了，签订的购房合同是与开发单位、政府份额代持机构签的三方协议，那么将来就是纯粹的民事合同，签约的主体都要担负应尽的民事责任的。
公信源于责任，权威造就品质！
